Nous allons aborder un sujet réellement complexe, qui donne lieu à de nombreuses discussions dans le domaine des baux urbains d’habitation : la question de savoir à qui incombe la prise en charge du coût des réparations dans les logements loués.
Comme l’établit l’article 21.4 de la Loi 29/1994 du 24 novembre sur les Baux Urbains (la « LAU ») :
« Les petites réparations exigées par l’usure résultant de l’usage ordinaire du logement sont à la charge du locataire. »
Autrement dit, les petits dommages dus à l’usage ordinaire du logement qui apparaissent pendant la durée du contrat doivent être réparés aux frais du locataire. Pour cela, plusieurs conditions doivent être réunies : (i) qu’il s’agisse bien de réparations, (ii) qu’il s’agisse de réparations ou de remplacements mineurs. En ce qui concerne leur montant, certains jugements considèrent comme « petite réparation » toute réparation inférieure à 150 euros ; (iii) qu’elles résultent de l’usure liée à l’usage ordinaire du logement.
La limite se trouve dans la nature du bien affecté, car le bailleur est tenu de réaliser les réparations nécessaires pour maintenir le logement dans des conditions d’habitabilité pour l’usage convenu, conformément à l’article 21.1 de la LAU :
« Le bailleur est tenu de réaliser, sans droit d’augmenter le loyer pour cela, toutes les réparations nécessaires pour conserver le logement en état d’habitabilité pour servir à l’usage convenu, sauf si la détérioration à réparer est imputable au locataire selon les articles 1.563 et 1.564 du Code Civil. »
Ainsi, lorsqu’il s’agit de réparations affectant l’habitabilité du logement, non imputables au locataire, c’est au bailleur qu’il revient de les assumer, indépendamment de leur montant, comme le prévoit l’article 1.554.2 du Code Civil, selon lequel le bailleur est tenu :
« De faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires pour le maintenir en état de servir à l’usage auquel il a été destiné. »
À titre illustratif, voici quelques décisions de nos tribunaux :
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Arrêt de la Cour Provinciale de Pontevedra du 31 octobre 2011, qui a estimé qu’après une location de 7 ans, un appartement devait être repeint et que le bailleur devait en assumer les frais. En revanche, les réparations telles que la réparation d’une chasse d’eau, le changement de robinets, ou le débouchage d’une baignoire devaient être à la charge du locataire.
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Arrêt de la Cour Provinciale de Santa Cruz de Tenerife du 29 mars 2004, qui a établi que le remplacement des portes, d’un chauffe-eau à gaz, d’un matelas et d’un sommier devait être supporté par le locataire, ces réparations n’étant pas nécessaires pour l’habitabilité du logement.
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Arrêt de la Cour Provinciale de Burgos du 3 mars 2006, qui a statué que les réparations du chauffage, de l’installation d’eau et de la chasse d’eau devaient être assumées par le locataire.
En outre, nos tribunaux ont estimé que les réparations suivantes relevaient de la responsabilité du locataire :
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Dommages électriques, tels que ampoules, douilles, tubes fluorescents, prises et interrupteurs.
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Dommages de plomberie, comme les chasses d’eau, les robinets et le débouchage des tuyaux. Il s’agit de dommages concernant des éléments d’usage quotidien ou résultant précisément de cet usage, à l’exclusion de ceux concernant l’installation elle-même.
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Dommages aux équipements, tels que la casse de sommiers, de stores, de serrures ou de vitres de porte.
Cela dit, compte tenu de l’infinité de cas pouvant résulter de l’usage quotidien d’un logement, les décisions judiciaires existantes à ce sujet sont tout aussi nombreuses, ce qui impose de considérer que, au-delà des principes généraux évoqués, chaque situation devra être appréciée de manière concrète.