Vamos a abordar un tema realmente complejo y que lleva a varias discusiones en el ámbito de los arrendamientos urbanos de vivienda, como es la cuestión de a quien le corresponde asumir el importe de los gastos de las reparaciones en las viviendas arrendadas.
Tal y como establece el articulo 21.4 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU”) “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.”
Es decir, que los pequeños desperfectos por el uso ordinario de la vivienda que aparecen durante la vigencia del contrato deben ser reparados a costa del arrendatario. Para ello, deberán cumplirse una serie de características, (i) que se trate de reparaciones, (ii) que sean reparaciones o sustituciones pequeñas. Haciendo referencia al importe de las mismas, algunas sentencias vienen estableciendo como “pequeña reparación” toda reparación que sea inferior a 150 euros; (iii) que se deriven del desgaste por uso ordinario de la vivienda.
El límite se encuentra en la clase de bien afectado, ya que el arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido, en virtud de lo establecido en el artículo 21.1 de la LAU:
“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.”
Por ello, cuando se trate de reparaciones que afecten a la habitabilidad de la vivienda que no sean imputables al arrendatario, es el arrendador quien debe asumir los mismos independientemente de su importe, tal y como se establece en base al artículo 1.554.2 del Código Civil, por el que el arrendador esta obligado “A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.”
A efectos ilustrativos a continuación detallamos algunos pronunciamientos de nuestros tribunales:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 31 de octubre de 2011, consideró que después de un alquiler de 7 años un piso debía ser pintado de nuevo debiendo el arrendador asumir los gastos. En cuanto a los gastos de reparaciones como el arreglo de una cisterna, el cambio de grifería, el desatasco de bañera, los mismos sí debían ser asumidos por el arrendatario.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo 2004, que establecía que las sustituciones de puertas, de un calentador de gas, de un colchón y un somier debía asumirlos el arrendatario, al no ser reparaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 3 de marzo de 2006, por la que es establecía que las reparaciones en la calefacción, la instalación del agua y la cisterna del váter debía asumirlos el arrendatario.
Además, nuestros tribunales han considerado que serían responsabilidad del arrendatario las siguientes reparaciones :
- Daños eléctricos, como bombillas, casquillos, fluorescentes, enchufes e interruptores.
- Daños en fontanería, como cisterna, grifos y desatasco tubería. Se trata de daños en elementos de uso cotidiano o derivados precisamente, de tal uso, quedando al margen los que se hubieran producido en la propia instalación.
- Daños en enseres, como rotura de somier, persianas, cerraduras y cristal de una puerta.
No obstante lo anterior, habida cuenta que la cantidad de supuestos derivados del uso diario de una vivienda es infinita, los pronunciamientos judiciales existentes al respecto son igualmente numerosos, lo que hace necesario considerar que, al margen de cuestiones generales como las apuntadas, cada situación deberá ser tenida en cuenta de forma concreta.