L’année 2025 a marqué un tournant décisif dans la régulation des locations touristiques et de courte durée en Espagne. Avec l’entrée en vigueur de deux normes clés – la Loi Organique 1/2025, du 2 janvier, relative aux mesures en matière d’efficacité du Service public de la Justice (« LO 1/2025 ») et le Décret Royal 1312/2024, du 23 décembre, qui régit la procédure du Registre Unique des Locations et crée le Guichet Unique Numérique des Locations pour la collecte et l’échange de données relatives aux services de location de logements de courte durée (« Décret Royal 1312/2024 ») – le cadre juridique du contrôle communautaire de l’usage touristique des logements ainsi que le régime administratif de leur exploitation via des plateformes numériques, à des fins touristiques ou temporaires, est redéfini.
La LO 1/2025 modifie en profondeur la Loi 46/1960, du 21 juillet, sur la Copropriété (« LPH »), en introduisant des mécanismes permettant aux communautés de copropriétaires d’intervenir efficacement dans la prolifération de logements touristiques au sein d’immeubles résidentiels. Cette réforme, entrée en vigueur le 3 avril 2025, impacte directement l’équilibre entre les droits individuels des propriétaires et l’intérêt collectif de la communauté.
Dans ce nouveau cadre, il est désormais établi qu’aucun propriétaire ne peut affecter son logement à un usage touristique sans l’autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette exigence, de nature impérative, signifie que le respect de la réglementation sectorielle régionale ou locale ne suffit plus : un contrôle préalable par la communauté est requis, qui doit se manifester de manière claire et positive. En outre, la communauté est habilitée, par décision adoptée à la majorité qualifiée des trois cinquièmes du total des copropriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts, à limiter, conditionner ou interdire ce type d’usage, ainsi qu’à imposer une majoration des charges communes pouvant atteindre vingt pour cent pour les unités affectées à la location touristique.
Néanmoins, la LPH prévoit un régime transitoire pour les locations touristiques existantes. Conformément à sa Disposition transitoire unique, les propriétaires qui, avant le 3 avril 2025, exerçaient légalement cette activité conformément à la réglementation sectorielle touristique en vigueur, sont autorisés à la poursuivre dans les conditions et délais fixés par ladite réglementation. Ces exploitations ne sont donc pas immédiatement soumises à la nouvelle exigence d’autorisation communautaire, bien qu’elles restent sujettes aux décisions futures valablement adoptées par la communauté.
Parallèlement, le Décret Royal 1312/2024 instaure le Registre Unique des Locations de Courte Durée, conjointement avec le Guichet Unique Numérique des Locations, établissant un système national obligatoire d’enregistrement pour toute unité d’hébergement de courte durée proposée via des plateformes numériques. Cette réglementation s’appuie sur le Règlement (UE) 2023/1804 relatif à la collecte et à l’échange de données sur les services de location de courte durée, faisant de l’Espagne le premier État membre à développer un modèle opérationnel complet pour sa mise en œuvre.
À compter du 1er juillet 2025, toute unité destinée à une location touristique ou de courte durée devra être enregistrée, le numéro d’inscription unique constituant une condition indispensable pour pouvoir annoncer ladite unité sur les plateformes numériques. Ce numéro sera généré automatiquement à l’issue de la procédure de demande et devra obligatoirement être utilisé, de manière exclusive, pour l’unité enregistrée.
Ce numéro d’enregistrement ne fera pas l’objet d’un renouvellement périodique, toutefois, le bailleur devra présenter tous les douze mois une déclaration d’information incluant, de manière anonymisée, le détail des locations réalisées ainsi que la finalité justifiant la nature de la mise à disposition. Par ailleurs, le bailleur sera tenu de mettre à jour les informations figurant au registre en cas de modifications substantielles de l’unité louée, ainsi que de répondre aux demandes des administrations publiques compétentes.
Le non-respect de l’une quelconque des obligations susmentionnées, ou la constatation d’un usage frauduleux du numéro ou d’une usurpation, pourra entraîner la radiation du registre, la suppression de l’annonce sur les plateformes numériques sur décision administrative, ainsi que la notification aux autorités compétentes.
En somme, la nouvelle réglementation relative aux logements touristiques établit un cadre juridique renforcé, imposant au propriétaire l’obtention de l’autorisation expresse de la communauté et l’inscription de l’unité dans le Registre National. Le non-respect de l’un ou l’autre de ces impératifs rend l’exercice légal de l’activité impossible, consolidant ainsi un modèle fondé sur le contrôle communautaire et la supervision administrative.