La procédure d’expulsion pour non-paiement des loyers constitue la voie judiciaire prévue pour permettre au bailleur de recouvrer la possession d’un bien immobilier lorsque le locataire ne respecte pas son obligation de paiement.
À titre préalable, il est obligatoire de tenter une résolution extrajudiciaire du litige, par des mécanismes tels que la médiation, la conciliation ou l’offre ferme. Cette démarche doit être justifiée par des documents présentés avec la requête.
Une fois la demande admise, le greffier du tribunal notifiera au locataire qu’il dispose d’un délai de dix jours ouvrables pour payer la dette, libérer le bien immobilier ou formuler une opposition. Pendant ce même délai, le locataire peut exercer le droit d’énervation, c’est-à-dire éviter l’expulsion en réglant l’intégralité de la dette réclamée, y compris les sommes échues jusqu’à la date du paiement. Pour que l’énervation soit admise, le paiement doit être effectué au bailleur, consigné judiciairement ou notarialement, et satisfaire les conditions prévues à l’article 22.4 de la Loi de Procédure Civile. Ce droit ne peut être exercé qu’une seule fois pendant la durée du contrat. Si le paiement est correctement effectué, la procédure se termine par décret et aucune expulsion n’est prononcée. Toutefois, l’énervation n’éteint pas le contrat, et le locataire sera condamné aux frais de justice, sauf s’il prouve que le non-paiement est imputable au bailleur, conformément à l’article 22.5 de la Loi de Procédure Civile.
Cela étant, conformément à la réglementation en vigueur, si le bailleur a adressé au locataire une mise en demeure de paiement formelle au moins trente jours avant l’introduction de la requête, et que le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues, ce dernier perd le droit d’énervation. Bien que cette mise en demeure ne soit pas obligatoire, elle produit un effet juridique important, en empêchant le locataire de conserver la possession du bien par un simple paiement une fois la procédure engagée. Elle constitue donc une mesure conseillée lorsque le bailleur souhaite exclure l’énervation.
Si le locataire formule une opposition, une audience sera convoquée avec production de preuve. Les motifs les plus fréquents d’opposition sont le paiement des sommes réclamées, l’inexistence ou la prescription de la dette, ou encore la nullité ou l’inefficacité du contrat de bail, notamment en cas de vices dans sa formation, absence de titre valable ou manquement du bailleur à ses obligations. En l’absence de fondement juridique valable excluant l’obligation de paiement ou faisant obstacle à l’expulsion, un jugement faisant droit à la demande sera rendu.
Dans les cas où la situation de vulnérabilité du locataire est reconnue, la procédure d’expulsion pourra être suspendue jusqu’au 31 décembre 2025, conformément aux dispositions du Décret-loi royal 1/2025 du 14 janvier, portant adoption de mesures urgentes en matière économique, de transport, de sécurité sociale, et pour faire face à des situations de vulnérabilité. Il appartiendra au locataire d’alléguer et de justifier cette vulnérabilité. Toutefois, lorsque le bailleur est un grand bailleur, la situation pourra également être évaluée par l’administration publique, dans le cas où la juridiction lui notifie l’existence de la procédure.