Dans de nombreuses communautés de propriétaires, nous constatons que certains copropriétaires font usage d’éléments communs de manière privative.
Dans le cas des terrasses et des cours communs à usage privatif surgissent des doutes quant à savoir qui doit effectuer les réparations qui se produisent dans ces éléments communs.
Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation espagnole (arrêt n° 80/2024 du 23 janvier 2024), pour déterminer si la réparation de la terrasse de l’immeuble à usage privatif incombe à la communauté de propriétaires ou au copropriétaire qui fait usage de cet élément, il convient de s’attacher à l’origine du dommage, sans que (i) le fait que l’élément commun en question ait été désaffecté et soit considéré comme élément à usage privatif, ou (ii) que les statuts établissent l’obligation de réparation à la charge du copropriétaire utilisateur, puisse générer automatiquement une responsabilité pour celui-ci.
En ce sens, la Cour de Cassation espagnole a disposé, dans le cas des terrasses – élément commun à usage privatif – que si nous sommes en présence de dommages structurels de l’immeuble, c’est la communauté de propriétaires qui doit répondre, et que si nous sommes en présence d’un dommage produit par un défaut d’entretien de la terrasse, c’est le copropriétaire qui fait usage de la terrasse qui doit assumer sa réparation ainsi que le dommage causé par celle-ci, car c’est le propriétaire du logement en question qui a le devoir de soin et de conservation de l’élément commun dont l’usage et la jouissance lui sont attribués à titre privatif, conformément à l’article 9.1, alinéa b de la Loi espagnole 49/1960, du 21 juillet, sur la Propriété Horizontale ( « LPH »). Bien que ladite jurisprudence ne mentionne pas les cours, nous comprenons que le même critère leur serait applicable, puisqu’il s’agit d’un cas similaire à celui débattu par ladite jurisprudence.
Selon la doctrine de la Cour de Cassation espagnole, dans le cas des terrasses sur des toitures, bien que la toiture soit par nature un élément commun de l’immeuble et ne puisse être privatisée (arrêt du 8 avril 2011), les terrasses qui reposent sur ladite toiture font que celle-ci ait une double qualification, car d’une part la toiture est un élément commun qui ne peut être privatisé, mais d’autre part la terrasse qui repose sur la toiture peut constituer (i) soit un élément privatif, (ii) soit un élément à usage privatif, selon le cas. Autrement dit, il convient de distinguer entre toiture et « terrasse sur toiture ». Cela étant, et sans préjudice de ce qui a été indiqué ci-dessus sur la nécessité de s’attacher à l’origine des désordres pour déterminer la responsabilité de la communauté ou du copropriétaire, la toiture qui se trouve sous les « terrasses sur toiture » est un élément commun et il incombe à la communauté de propriétaires d’en assurer la réparation en vertu de l’article 10.1 LPH (arrêts du 16/10/1989 et du 03/01/2007), tandis que les réparations des « terrasses sur toiture » elles-mêmes incombent aux copropriétaires qui en font usage, en vertu de l’article 9.1, alinéa b LPH.
En définitive, selon l’endroit où se produit le dommage et/ou la défaillance, une responsabilité sera générée soit pour la communauté de propriétaires, soit pour le copropriétaire du logement qui fait usage de l’élément commun, le tout sans préjudice du cas où le dommage serait causé par l’action d’un tiers, auquel cas il conviendrait d’examiner le lien de causalité afin d’établir la responsabilité de l’auteur dudit dommage.