De nos jours, l’achat d’un bien immobilier nécessite généralement la souscription d’un prêt hypothécaire. Ces prêts bancaires sont assortis de frais de dossier, c’est-à-dire d’un pourcentage généralement compris entre 0,5 et 1 % du montant du prêt lui-même, que les banques ajoutent au montant de l’hypothèque pour le traitement du prêt, facturé en une seule fois.
Le 16 mars 2023, la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a rendu un nouvel arrêt (affaire C-565/21), suite à un recours introduit par Caixabank contre un consommateur qui réclamait la nullité de la clause incluant la commission d’arrangement, par lequel la CJUE confirme que la commission d’arrangement facturée par les banques pour l’ouverture d’un prêt hypothécaire peut être abusive si certaines exigences de transparence ne sont pas respectées.
Contrairement à la jurisprudence espagnole, qui considérait que la commission d’arrangement réglementait un élément essentiel du contrat et constituait donc un élément principal du prix, et ne pouvait être considérée comme abusive si elle était rédigée de manière claire et compréhensible, la CJUE s’oppose à la jurisprudence nationale traditionnelle et précise qu’elle doit être « accessoire » au contrat de prêt hypothécaire, et donc que son caractère abusif peut être apprécié.
En ce qui concerne les cas où une commission d’arrangement peut être abusive, la CJUE précise qu’elle le sera lorsqu’elle est appliquée de manière abusive ou avec un manque de transparence, comme ce serait le cas si une banque ne fournissait pas d’informations claires, précises et compréhensibles sur l’application de cette commission, ou par exemple, si son montant ne correspondait pas aux services effectivement fournis.
En tout état de cause, toutes ces informations doivent être consignées par écrit dans les clauses du prêt et doivent être expliquées à l’utilisateur. À partir de là, le juge national devra décider si la commission d’ouverture de dossier appliquée peut être considérée comme abusive. Dans ce cas, l’utilisateur pourra réclamer 100 % de la commission. Pour ce faire, il devra envoyer une lettre au service clientèle de l’entité financière qui a accordé le prêt hypothécaire et facturé les frais d’origination. La banque disposera d’un délai de deux mois pour répondre à la lettre de l’utilisateur et, en cas de silence de la part de la banque, l’utilisateur pourra saisir la justice s’il le souhaite.