Les premiers jugements rendus par les tribunaux spécifiquement désignés pour connaître des litiges entre particuliers et établissements bancaires, relatifs aux conditions générales contenues dans les contrats de prêt hypothécaire, ont été publiés.
L’Accord du 25 mai 2017 de la Commission Permanente du Conseil Général du Pouvoir Judiciaire, attribuant compétence exclusive, mais non excluante, à certains tribunaux, chacun avec une compétence territoriale déterminée, pour connaître des litiges relatifs aux conditions générales dans les contrats de financement garantis par des sûretés réelles immobilières dont l’emprunteur est une personne physique (l’« Accord »), a été publié au Journal Officiel (BOE) le 27 mai 2017. Cet accord a désigné 54 tribunaux pour résoudre les litiges entre particuliers possédant une hypothèque sur leur logement et les banques, concernant notamment les clauses plancher ou les clauses de frais hypothécaires liés à la constitution, la novation ou l’annulation.
Cette mesure a permis d’obtenir une unification des décisions judiciaires. Avant l’entrée en vigueur de l’Accord, les décisions des tribunaux divergeaient, certains accordant la restitution intégrale des frais hypothécaires, d’autres seulement partielle. Ce contexte se caractérisait par :
(i) une insécurité juridique quant au tribunal compétent, et
(ii) une discrimination des demandeurs recevant des décisions différentes pour des cas identiques selon le tribunal saisi.
Désormais, le résultat d’une procédure concernant la nullité de la clause de frais de constitution, novation ou annulation, ainsi que la restitution des montants payés, est prédéterminé.
La jurisprudence actuelle a unifié sa position, considérant que l’action visant à déclarer la nullité de la clause attribuant tous les frais de constitution au débiteur, ainsi que l’action accessoire de restitution, sont imprescriptibles.
Les frais récupérables sont :
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les frais de notaire liés au prêt hypothécaire,
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les frais d’inscription au registre foncier,
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les frais de gestion, imposés par la banque,
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les frais d’expertise, si l’évaluation a été réalisée à la demande de la banque.
Les tribunaux estiment que les frais de notaire incombent au prêteur, car c’est dans son intérêt, conformément au Décret Royal 1926/1989, du 17 novembre, et à l’article 63 du Règlement Notarial.
Concernant les frais d’inscription, comme c’est la banque qui sollicite l’inscription, elle doit en assumer les coûts, selon l’Annexe II, règle huitième du Décret Royal 1427/1989, du 17 novembre.
Pour les frais de gestion, le principe est que c’est celui qui en bénéficie qui les paie. Or, la banque impose souvent le choix du gestionnaire, sans consulter l’emprunteur, contrevenant à l’article 40 du Décret-Loi 6/2000, du 23 juin.
Les frais d’expertise doivent également être payés par la banque, l’évaluation étant exigée par elle pour formaliser l’hypothèque et utile en cas de saisie (article 682 de la Loi de Procédure Civile) ; elle détermine aussi le montant du prêt, conformément à la Loi 2/1981, du 25 mars (article 5.2).
Enfin, contrairement à l’arrêt de la Cour Suprême du 23 décembre 2015, le paiement de l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD) revient à l’emprunteur, conformément à l’article 68 du Décret Royal 828/1995, du 29 mai.
En résumé, selon la jurisprudence actuelle, l’emprunteur peut réclamer à la banque les frais payés pour la constitution, novation et annulation de l’hypothèque : notaire, registre, gestion et expertise.