Suite à l’approbation et à l’entrée en vigueur du Décret Royal 463/2020, du 14 mars, déclarant l’état d’urgence pour la gestion de la crise sanitaire provoquée par le COVID-19 (« DR 463/2020 »), de nombreuses entreprises ont vu leur activité gravement affectée, certaines ayant dû cesser totalement leur activité.
Pour atténuer les effets de la réduction ou de la cessation d’activité, le Gouvernement a adopté le Décret-loi Royal 15/2020, du 21 avril, portant mesures urgentes complémentaires de soutien à l’économie et à l’emploi (« DR 15/2020 »), entré en vigueur le 23 avril 2020. Ce décret prévoit des mesures spécifiques pour les PME locataires, selon que le bailleur est ou non un grand propriétaire (défini comme possédant plus de dix immeubles, à l’exclusion des garages, caves et surfaces construites de plus de 1.500 m²).
Ainsi, selon la catégorie du bailleur, différents avantages sont accordés aux locataires ayant un bail à usage autre que d’habitation (locaux ou biens affectés à l’activité économique du locataire) :
– Si le bailleur est un grand propriétaire :
Application : La moratoire s’applique automatiquement pendant toute la durée de l’état d’urgence et ses prorogations. Si ce délai est insuffisant au regard de l’impact du COVID-19, la prorogation peut atteindre 4 mois après la fin des prorogations.
Effet : Elle prend effet à compter du loyer mensuel suivant la demande du locataire, sans pénalité ni intérêts.
Paiement des loyers : Les loyers impayés seront échelonnés sur une période de deux ans, à compter de la fin de l’état d’urgence ou, le cas échéant, de la fin des quatre mois suivant cette période, à condition que le bail soit toujours en vigueur.
Délai de demande : 1 mois à compter de l’entrée en vigueur du DR 15/2020 (23 avril 2020), soit jusqu’au 23 mai 2020. Une demande hors délai pourra être rejetée par le bailleur.
Demande : Le locataire doit adresser la demande au bailleur, qui devra l’accepter sauf accord préalable entre les parties sur une réduction ou un report du loyer.
– Si le bailleur N’EST PAS un grand propriétaire :
Application : Le DR 15/2020 prévoit un report temporaire et exceptionnel du paiement des loyers, à condition qu’aucun accord volontaire n’ait été trouvé entre les parties.
Effet : Le DR 15/2020 ne précise pas si le report prend effet dès le mois suivant la demande du locataire ou dès la demande, incluant le mois en cours.
Paiement des loyers : Le décret ne précise pas les modalités de remboursement. Il permet toutefois d’utiliser le dépôt de garantie pour payer les loyers dus, avec obligation de le reconstituer dans un délai d’un an, ou durant la durée restante du bail si celle-ci est inférieure.
Délai de demande : 1 mois à compter de l’entrée en vigueur du DR 15/2020, soit jusqu’au 23 mai 2020. Une demande hors délai pourra être rejetée par le bailleur.
Ces deux scénarios ne s’appliquent qu’aux PME remplissant les conditions suivantes :
A) Respecter les seuils de l’article 257.1 du Décret Législatif Royal 1/2010, du 2 juillet, portant refonte de la Loi sur les Sociétés de Capitaux, à savoir remplir deux des conditions suivantes pendant deux exercices consécutifs :
-
Total de l’actif ≤ 4 millions d’euros ;
-
Chiffre d’affaires net annuel ≤ 8 millions d’euros ;
-
Effectif moyen ≤ 50 salariés.
B) Que leur activité ait été suspendue en vertu du DR 463/2020.
C) Si leur activité n’a pas été directement suspendue par le DR 463/2020, les PME ayant subi une baisse de chiffre d’affaires de 75 % par rapport à la moyenne mensuelle du trimestre correspondant de l’année précédente peuvent accéder au report.
En tout état de cause, la loi n’empêche pas les parties de conclure tout autre accord plus avantageux ou plus adapté aux circonstances du locataire.