Comprar un inmueble hoy día suele requerir la suscripción de un préstamo hipotecario. Estos préstamos bancarios incluyen una comisión de apertura, siendo ésta un porcentaje que por lo general, oscila entre un 0,5 y un 1% del importe del mismo préstamo que los bancos incorporan al importe de la hipoteca por la tramitación del mismo, cobrado de una sola vez.
Pues bien, el 16 de marzo de 2023 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictado una nueva sentencia (Asunto C-565/21), a causa de un recurso de casación interpuesto por Caixabank contra un consumidor que reclamaba la nulidad de la cláusula que recogía la comisión de apertura, por medio del cual el TJUE confirma que la comisión de apertura que cobran las entidades bancarias para abrir una hipoteca puede llegar a ser abusiva si no se cumplen ciertos requisitos de transparencia.
Al contrario que la jurisprudencia española, que consideraba que la comisión de apertura regulaba un elemento esencial del contrato por lo que constituía una partida principal del precio, y no podía apreciarse su carácter abusivo si estaba redactada de manera clara y comprensible, el TJUE se opone a la jurisprudencia tradicional nacional y precisa que esta debe tener un carácter “accesorio” con respecto del contrato hipotecario, y por ende, pueda apreciarse su abusividad.
Respecto a cuándo una comisión de apertura puede ser abusiva, el TJUE detalla que lo será cuando se aplique indebidamente o se aplique con falta de transparencia, como sería el ejemplo de que un banco no informase de forma clara, concreta y comprensible sobre la aplicación de esta cuota, o por ejemplo, si su cobro no correspondiese a los servicios efectivamente prestados.
En cualquier caso, toda esta información debe estar por escrito en las cláusulas del préstamo así como deben ser explicadas al usuario. A partir de ahí, el juez nacional deberá decidir si la comisión de apertura aplicada puede ser considerada abusiva. En tales casos, el usuario podrá reclamar el 100% de la comisión, para lo que éste deberá enviar un escrito al servicio al cliente de la entidad financiera que facilitó la hipoteca y realizó el cobro de apertura. El banco tendrá un plazo de 2 meses para contestar al escrito del usuario, y en caso de silencio por parte del banco, el usuario podrá acudir si así lo desea a la vía judicial.