El año 2025 ha supuesto un giro normativo decisivo en la regulación de los arrendamientos turísticos y de corta duración en España. Con la entrada en vigor de dos normas clave —la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (“LO 1/2025”) y el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración (“Real Decreto 1312/2024”) — se redefine tanto el control comunitario sobre los usos turísticos de las viviendas como el régimen administrativo para su ejercicio a través de plataformas digitales, ya sea para fines turísticos o como arrendamiento temporal.
La LO 1/2025 ha reformado sustancialmente la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (“LPH”), introduciendo mecanismos para que las comunidades de propietarios puedan intervenir de manera efectiva en la proliferación de pisos turísticos dentro de fincas residenciales. Esta modificación, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, ha tenido un impacto directo sobre el equilibrio entre los derechos individuales de los titulares y el interés colectivo de la comunidad.
En este nuevo marco, se establece que ningún propietario podrá destinar su vivienda a uso turístico sin la autorización expresa de la junta de propietarios. Esta exigencia, de carácter imperativo, supone que la simple conformidad con la normativa sectorial autonómica o local ya no es suficiente: se impone un control previo por parte de la comunidad, que debe manifestarse de forma clara y positiva. Adicionalmente, se habilita a la comunidad, mediante acuerdo adoptado por una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, a limitar, condicionar o prohibir este tipo de uso, así como a establecer recargos en los gastos comunes de hasta un veinte por ciento para las unidades destinadas al arrendamiento turístico.
No obstante, la propia LPH prevé un régimen transitorio para los arrendamientos turísticos preexistentes. Conforme a su Disposición transitoria única, se permite que aquellos propietarios que, con anterioridad al 3 de abril de 2025, ya vinieran ejerciendo esta actividad de forma legal conforme a la normativa turística sectorial, puedan continuar desarrollándola en las condiciones y durante los plazos que esta normativa establezca. En consecuencia, estas explotaciones no se ven afectadas de forma inmediata por la nueva exigencia de autorización comunitaria, aunque quedan sujetas a las decisiones futuras que pueda adoptar válidamente la comunidad.
En paralelo, el Real Decreto 1312/2024 ha instaurado el Registro Único de Alquileres de Temporada, junto con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, configurando un sistema nacional obligatorio para la inscripción de toda unidad de alojamiento de corta duración ofrecida en plataformas digitales. Esta regulación encuentra su fundamento en el Reglamento (UE) 2023/1804, relativo a la recopilación e intercambio de datos sobre los servicios de alquiler de corta duración, convirtiendo a España en el primer Estado miembro en desarrollar un modelo operativo integral para su aplicación.
A partir del 1 de julio de 2025, toda unidad destinada a arrendamiento turístico o de corta duración deberá estar registrada, siendo el número de inscripción único un requisito imprescindible para poder anunciar dicha unidad en plataformas digitales. Este número será generado automáticamente una vez completada la solicitud, y su uso será obligatorio y exclusivo para la unidad registrada.
El número de registro no está sujeto a renovación periódica, no obstante el arrendador deberá presentar cada doce meses un modelo informativo en el que conste, de forma anonimizada, el detalle de los arrendamientos y la finalidad que justifique la naturaleza de la cesión. Además, el arrendador estará obligado a actualizar la información registral cada vez que se produzcan cambios relevantes en la unidad arrendada, así como a atender los requerimientos de las administraciones públicas competentes.
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del arrendador más arriba indicadas, o la constatación de un uso fraudulento del número o suplantación podrá dar lugar a la cancelación del registro, con la consiguiente eliminación del anuncio en plataformas digitales por orden administrativa y la notificación a las autoridades competentes.
En definitiva, la nueva regulación de los pisos turísticos establece un marco jurídico más estricto que obliga al propietario a contar con la autorización expresa de la comunidad y a inscribir la unidad en el Registro Estatal. El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos conlleva la imposibilidad de ejercer legalmente la actividad, consolidando así un modelo basado en el control vecinal y la fiscalización administrativa.