Con la reciente puesta en práctica de la tasa de basuras recogida en la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, muchos arrendadores se han visto sorprendidos por este nuevo gasto al que tienen que hacer frente, que, sin duda, hace que el beneficio generado por el alquiler de su inmueble, se vea disminuido. Por dicho motivo, muchos arrendadores se preguntan si es posible repercutir el importe de la tasa de basuras a sus arrendatarios.
El artículo 20.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), dispone:
“Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.”
La redacción del citado artículo, a priori, puede plantear serias dudas respecto a si los tributos (incluidas las tasas) pueden ser repercutidos al arrendatario. Según dispone el apartado primero del artículo 20.1 LAU se permite que determinados conceptos puedas ser repercutidos al arrendatario, siempre y cuando, según el referido artículo, “no sean susceptibles de individualización”. Los tributos (incluidas tasas) son susceptibles de individualización, por lo que, en dichos casos, los mismos no estarían incluidos en dicho artículo.
La doctrina jurisprudencial (SAP Granada, secc. 3, de 30/04/2019, SAP Barcelona secc. 13, de 16/12/2021, SAP Burgos secc. 2, de 12/01/2024, entre otras), ha venido entendiendo que los gastos generales que se recogen en el artículo 20.1. LAU (“gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”) son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9 regla 5ª LAU, y que el pacto que puedan establecer las partes sobre el abono de dichos gastos por parte del arrendatario debe recoger el importe de dichos gastos.
Es decir, los tributos como el IBI y la tasa de basura de cada vivienda, no estarían incluidos en el artículo 20.1 LAU ya que son tributos y tasas individuales de cada vivienda, pero sí estarían incluidos en dicho artículo los gastos, tributos y tasas que afectasen al edificio de la comunidad de propietarios. Ahora bien, aunque el IBI y la tasa de basuras de cada vivienda no encuentren acomodo en el artículo 20.1 LAU, ello no impide que los mismos puedan ser repercutidos al arrendatario por expreso acuerdo de las partes recogido específicamente en el contrato de arrendamiento, sin necesidad de que se especifique su importe.
En este sentido resulta ilustrativa la SAP Madrid, secc. 14, de 10/02/2023 que dispone que “la Tasa de Basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento.”
En conclusión, si eres arrendador y en el contrato de arrendamiento se incluye que los tributos -(en cuyo concepto quedarían incluidas las tasas en virtud del artículo 2.2. Ley 58/2023, de 17 de diciembre, General Tributaria)- y gastos de la vivienda serán de cuenta del arrendatario, la nueva tasa de basura deberá ser abonada por el arrendatario, pero, si en el contrato no se incluye mención alguna, no podrás repercutir el importe de la tasa de basura a tu inquilino