Con motivo de la aprobación y entrada en vigor de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 (“RD 463/2020”) muchas empresas han visto como su actividad se veía gravemente perjudicada, siendo que en muchas empresas han visto totalmente paralizada su actividad.
Para paliar los efectos de las consecuencias de la reducción de actividad o cese de actividad de las empresas, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (“RD 15/2020”), que entró en vigor el día 23 de abril de 2020. En el RD 15/2020 se establecen determinadas medidas para las pymes arrendatarias según estemos ante un arrendador gran tenedor (entendiéndose este como propietario de más de diez inmuebles, descontando garajes, trasteros y superficies construidas de más 1500 m2), o arrendador NO gran tenedor.
Así, dependiendo de la “categoría” en la que se encuentre nuestro arrendador, podemos optar a diferentes beneficios para los arrendatarios que tengan en vigor un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales o inmuebles afectos a la actividad económica de la empresa arrendataria).
-Si el arrendador es gran tenedor: (propietario de más de 10 inmuebles descontando garajes, trasteros y superficies construida de más de 1500 m2.
Aplicación: La moratoria se aplica de manera automática durante el periodo que dure el estado de alarma y sus prórrogas. Si el plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID 19, el plazo de la prórroga se como máximo 4 meses después de finalizar las prórrogas del estado de alarma.
Efecto: Se aplica a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia desde la solicitud del arrendatario, sin penalización ni devengo de intereses.
Pago de rentas: La renta de las mensualidades no abonadas por la empresa se abonará mediante el fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años, que comenzará a contar a partir del momento en que finalicen las prórrogas del estado de alarma, o en su caso, cuando finalicen los cuatro meses posteriores a la finalización de las prórrogas del estado de alarma, siempre y cuando el contrato de arrendamiento esté vigente.
Plazo de solicitud: 1 mes desde la entrada en vigor del RD 15/2020 (23 abril de 2020), finalizando el plazo el 23 de mayo de 2020. En caso de que la solicitud no se presenté dentro de plazo el arrendador podrá denegar la solicitud del arrendador.
Solicitud: La debe realizar el arrendatario al arrendador, que deberá aceptar la moratoria, siempre y cuando las partes no hubieran llegado a otro acuerdo de reducción de renta o moratoria.
-Si el arrendador NO es gran tenedor:
Aplicación: El RD 15/2020 prevé el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
Efecto: El RD 15/2020 no dispone si el aplazamiento temporal se ha de llevar a efecto desde la siguiente mensualidad con posterioridad a la solicitud del arrendatario, o si debe llevarse a efecto desde el mismo momento de la solicitud, incluyendo la mensualidad en curso.
Pago de rentas: El RD 15/2020 no dispone cómo devolver las rentas aplazadas. Únicamente recoge la posibilidad de utilizar el pago de la fianza para aplicarlo al pago de las rentas pendientes, si bien el importe de la fianza deberá ser restituido en el plazo de 1 años desde la celebración de dicho acuerdo entre las partes o durante la vigencia del contrato de arrendamiento, si este es inferior a un año.
Plazo de solicitud: 1 mes desde la entrada en vigor del RD 15/2020, finalizando el plazo de solicitud el 23 de mayo de 2020. En caso de que la solicitud no se presenté dentro de plazo el arrendador podrá denegar la solicitud del arrendador.
Estos dos escenarios que contempla la ley para las pymes no son de aplicación a todas las pymes, sino a aquellas que cumplan los siguientes requisitos:
- A) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el cual dispone que podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
- a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta
- B) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020.
- C) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el RD 463/2020, podrán acceder al aplazamiento las pymes que hayan visto reducida su facturación en un 75% con respecto a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
A pesar de que la ley regula unos casos tasados, nada impide que entre las partes puedan llegar a cualquier otro acuerdo que pueda resultar más ventajoso o más acorde con las circunstancias actuales del arrendatario.