El procedimiento de desahucio por impago de rentas es el cauce judicial previsto para que el arrendador recupere la posesión de un inmueble cuando el arrendatario incumple su obligación de pago.
Como requisito previo, es obligatorio intentar una solución extrajudicial del conflicto, mediante mecanismos como la mediación, la conciliación o la oferta vinculante. Esta gestión debe acreditarse documentalmente al presentar la demanda.
Una vez admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al arrendatario para que, en el plazo de diez días hábiles, pague la deuda, desaloje el inmueble o formule oposición. Durante ese mismo plazo, el arrendatario tiene la posibilidad de enervar el desahucio, es decir, evitar el lanzamiento abonando la totalidad de la deuda reclamada, junto con las cantidades vencidas hasta ese momento. Para que se admita la enervación, el pago debe realizarse al arrendador, consignarse judicialmente o notarialmente, y cumplir los requisitos establecidos en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este derecho solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato. Si el pago se realiza correctamente, el procedimiento termina mediante decreto y no se dicta lanzamiento. No obstante, la enervación no extingue el contrato, y el arrendatario será condenado en costas, salvo que acredite que el impago fue imputable al arrendador, conforme al artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Ahora bien, conforme a la normativa vigente, si el arrendador ha realizado un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y el arrendatario no ha pagado, este pierde el derecho a enervar el desahucio. Aunque dicho requerimiento no es obligatorio, tiene un efecto jurídico relevante, ya que impide al arrendatario conservar la posesión del inmueble mediante el simple pago una vez iniciado el procedimiento judicial. Por ello, aunque no sea un trámite preceptivo, constituye una medida recomendable cuando el arrendador desea evitar la enervación.
Si el arrendatario formula oposición, se celebrará vista con práctica de prueba. Las causas más habituales de oposición son el pago de las cantidades reclamadas, la inexistencia o prescripción de la deuda o la nulidad o ineficacia del contrato de arrendamiento, ya sea por vicios en su formación, falta de título válido o incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador. Si no se acredita una causa legalmente justificada que excluya la obligación de pago o impida el desahucio, se dictará sentencia estimatoria.
En los supuestos en que se acredite la situación de vulnerabilidad del arrendatario, el procedimiento de desahucio podrá ser suspendido hasta el 31 de diciembre de 2025, conforme a lo dispuesto en el Real Decreto-ley 1/2025, de 14 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad. Corresponderá al propio arrendatario alegar y justificar dicha vulnerabilidad. No obstante, cuando el arrendador sea un gran tenedor, la situación también podrá ser valorada por la Administración pública, en el caso en que el órgano judicial le notifique la existencia del procedimiento.