Todo comprador, o futuro comprador, a la hora de adquirir un inmueble, debe asesorarse adecuadamente sobre las condiciones de venta del inmueble y la situación de dicho inmueble.
Un buen asesoramiento legal a la hora de llevar a cabo la adquisición de un inmueble permite valorar los riesgos de la inversión que se pretende realizar.
La due diligence es la investigación exhaustiva y pormenorizada que se realiza sobre la operación de compraventa del inmueble. La finalidad de la due diligence es que el comprador pueda efectuar una valoración de las posibles contingencias que puedan afectar a la adquisición del inmueble y los riesgos de dicha inversión.
La due diligence se materializa en un informe escritor en donde los asesores legales pondrán de manifiesto al comprador todos los aspectos de la investigación realizada sobre la operación, emitiendo una opinión jurídica de cada eventual circunstancia que se produzca en el caso concreto.
La due diligence será todo lo amplia que desee el comprador, y se elaborará partiendo de la investigación de determinados aspectos como pueden ser:
- Parte vendedora: investigación de si ésta cumple con todos sus deberes legales y fiscales a la hora de proceder a efectuar la operación de compraventa.
- Fiscal: impuestos que graven la operación de compraventa
- Urbanismo: investigar si el inmueble (i) cuenta con las licencias correspondientes, (ii) si se halla en una zona de fuera de ordenación, (iii) si el inmueble se encuentra en una zona de tanteo y/o retracto urbanístico,
- Administrativos: investigación de la posibilidad de que el inmueble se halle incurso en cualquier procedimiento administrativo con el Ayuntamiento (por ejemplo, expediente de expropiación forzosa, afecciones a costas, dominio público hidráulico, etc.).
- Medioambiental: certificado de eficiencia energética, etc.
- Estructurales: existencia de posibles defectos constructivos, etc.
- Legales: investigación de cualquier procedimiento judicial que pueda afectar a la propiedad o posibilidad de que el inmueble pueda a futuro estar sometido a un proceso judicial.
- Catastrales: titularidad catastral, concordancia entre la descripción catastral y la descripción del Registro de la Propiedad.
- Gravámenes tales como arrendamientos y su posibilidad de prórrogas legales y subrogaciones, usufructos, hipotecas, anotaciones de embargo, etc.
Para poderse llevar a efecto la due diligence es necesario que el vendedor se comprometa a colaborar con el futuro o potencial comprador para facilitar toda la información que tenga en su poder sobre el inmueble, a fin de poder llevar a cabo un estudio detallado y poder así investigar otros posibles elementos que no queden claros o puedan resultar relevantes de cara a la posible inversión.
Así, sobre el vendedor recae la responsabilidad de aportar cualquier documentación e información sobre el inmueble de forma veraz, a riesgo de que si no actúa de buena la compraventa podría someterse a un proceso de nulidad del contrato de compraventa.
Con la due diligence el comprador podrá asegurarse de las posibilidades que tiene el inmueble para el destino que pretenda darle (nuevas edificaciones, demolición, licencias municipales…), y podrá valorar si, en caso de que existan sanciones o cualquier tipo de procedimiento sobre el inmueble la operación de compraventa puede ser asumida con los riesgos que se planteen.
En Gavels Abogados somos expertos en derecho inmobiliario y podemos asesorar adecuadamente a cualquier comprador que lo desee.