En toda comunidad de propietarios nos encontramos con los denominados elementos comunes, que son todas aquellas partes del edificio necesarias para su adecuado uso, seguridad, conservación y disfrute, que no han sido atribuidas como privativas en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Los elementos comunes de un edificio pueden ser elementos comunes, bien por su naturaleza, o bien por su destino (STS 402/2012, de fecha 18 de junio). Los elementos comunes por destino, como por ejemplo las terrazas, son susceptibles de desafección, es decir, pueden pasar de ser un elemento común a ser un elemento privativo, mientras que los elementos comunes por naturaleza no permiten que se transmute su propiedad y/o su uso (STS 402,2012, de fecha 18 de junio y STS 80/2024, de fecha 23 de enero).
Dentro de las formas de desafección de elemento común nos encontramos con la modificación del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, y los acuerdos de la junta de propietarios. No obstante, existe otra forma de adquirir un elemento común, que es la prescripción adquisitiva o usucapión.
La prescripción adquisitiva o usucapión supone la adquisición de un bien por el transcurso del tiempo, siempre y cuando se cumplan los requisitos que la ley establece para ello (posesión de forma pública pacífica y de forma continuada durante un determinado tiempo establecido por la Ley, artículo 1.941 del Código Civil).
El Tribunal Supremo (STS 08/05/2024, STS 25/06/2025) español ha reconocido la prescripción adquisitiva como una forma válida de adquirir la propiedad de un elemento común. El Alto Tribunal se ha pronunciado al respecto determinando que los trasteros comunitarios pueden ser adquiridos por usucapión, dado que la prescripción adquisitiva de elementos comunes – por destino – está permitida en Derecho al amparo del artículo 1936 del Código Civil español (“Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”), en relación con el artículo 609 del citado texto que dispone que la propiedad puede adquirirse por prescripción.
En el caso de los trasteros como elementos comunes surge la duda de si la propiedad ganada por usucapión por el poseedor de un trastero, aprovecha al resto de los usuarios del resto de trasteros a la luz del artículo 1.933 del Código Civil español dispone “La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás”.
Esta duda ha sido disipada por la doctrina del Tribunal Supremo (STS 25/06/2025) al disponer que, en el caso de trasteros individuales anejos a una vivienda, el hecho de que un poseedor posea el trastero como dueño no extiende los beneficios de la prescripción ganada al resto de comuneros. Y esto es así porque el poseedor del trastero – trastero individual anejo a una vivienda – lo posee de forma excluyente y exclusiva del resto comuneros. Es decir, el comunero que hace uso de un trastero comunitario individual asignado a su inmueble, posee un elemento común de forma individual, delimitada e impeditiva del resto de comuneros. Dicha posesión la realizaría el comunero como propietario, a efectos de usucapión, y no como copropietario (STS 259/2011, de fecha 27 de abril). Entendemos que cosa distinta sería si en la comunidad de propietarios únicamente hubiera un único trastero para todos los comuneros. En este último caso, entendemos que sí sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.933 del Código Civil, pues estaríamos ante un comunero que actuaría en concepto de copropietario.