En multitud de comunidades de propietarios nos encontramos con que determinados propietarios hacen uso de elementos comunes de forma privativa.
En el caso de terrazas y patios comunes de uso privativo surgen dudas respecto de quién tiene que llevar a cabo las reparaciones que se produzcan en dichos elementos comunes.
Según dispone la jurisprudencia del Tribunal Supremo español (sentencia núm. 80/2024 de fecha 23 de enero de 2024), para determinar si la reparación de la terraza del edificio de uso privativo corresponde a la comunidad de propietarios o al propietario que hace uso de dicho elemento, hay que estar al origen del daño, sin que (i) el hecho de que se haya producido la desafección del elemento común en cuestión y sea considerado como elemento de uso privativo, o (ii) que los estatutos establezcan la obligación de reparación por el propietario que hace uso de dicho elemento, pueda generar automáticamente responsabilidad para el propietario que hace uso de dicho elemento.
En este sentido el Tribunal Supremo ha dispuesto, en el caso de terrazas – elemento común de uso privativo – que, si nos encontramos ante daños estructurales del edificio debe responder la comunidad de propietarios y, si nos encontramos ante un daño producido por falta de mantenimiento de la terraza, es el propietario que hace uso de la terraza el que debe hacerse cargo de su reparación y del daño ocasionado por ello, pues es el propietario de la vivienda en cuestión quien tiene el deber de cuidado y conservación del elemento común del que tiene atribuido su uso y disfrute de forma privativa, conforme dispone el artículo 9.1. apartado b de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (“LPH”) española. Aunque la referida jurisprudencia no hace mención a los patios, entendemos que igual criterio se aplicaría a éstos, al ser un supuesto similar al debatido por dicha jurisprudencia.
Según doctrina del Tribunal Supremo, en el supuesto de terrazas sobre cubiertas aunque la cubierta sea un elemento común del edificio por su naturaleza, y no puede privatizarse (STS 08/04/2011), las terrazas que se asientan sobre dicha cubierta hacen que la misma tenga una doble consideración pues, por un lado, la cubierta es elemento común que no puede privatizarse, pero sí la terraza que se asienta sobre la cubierta, constituyendo así (i) o bien un elemento privativo, (ii) o bien, un elemento de uso privativo, según el caso. Es decir, habría que diferenciar entre cubierta y “terraza sobre cubierta”. Siendo esto así, y sin perjuicio de lo dispuesto más arriba sobre el hecho de estar al origen de las averías para determinar la responsabilidad de la comunidad o del propietario, la cubierta que está debajo de las “terrazas sobre cubierta”, es un elemento común y corresponde a la propia comunidad de propietarios su reparación en virtud del artículo 10.1. LPH (STS 16/10/1989 y 03/01/2007), mientras que las reparaciones de las propias “terrazas sobre cubierta” corresponden a los propietarios que hacen uso de las mismas, en virtud del artículo 9.1 apartado b LPH.
En definitiva, dependiendo del lugar donde se produzca el daño y/o avería, se generará responsabilidad para la comunidad de propietarios o para el propietario de la vivienda que hace uso del elemento común, todo ello sin perjuicio de que el daño venga ocasionado por la actuación de un tercero, en cuyo caso, habría que revisar la relación de causalidad para establecer la responsabilidad del causante dicho daño.