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Contratos de préstamo con garantía hipotecaria

Las primeras sentencias de los Juzgados específicamente designados para conocer de los conflictos suscitados entre los particulares y las entidades bancarias, en materia de condiciones generales incluidas en contratos de préstamo con garantía hipotecaria.

El Acuerdo de 25 de mayo de 2017, de la Comisión Permanente del Consejo General del Poder Judicial, por el que se atribuye a determinados juzgados, con competencia territorial indicada para cada uno de los casos, para que de manera exclusiva y no excluyente, conozcan de la materia relativa a las condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física (“Acuerdo”), se publicó en el BOE el pasado día 27 de mayo de 2017, y en dicho acuerdo se establece un total de 54 Juzgados que resolverán los conflictos que se susciten entre los particulares que cuenten con una hipoteca sobre su vivienda con los bancos, ya sea en materia de cláusulas suelo, o cláusulas de gastos hipotecarios de constitución de hipoteca, novación o cancelación.

Con esta medida el resultado conseguido ha sido la unificación del fallo de las sentencias. Con anterioridad a la entrada en vigor del Acuerdo, los pronunciamientos de los juzgados y audiencias se dirigían en diferentes direcciones y, así, mientras unos obtenían la restitución de todos los gastos de constitución de hipoteca reclamados, otros sólo obtenían una parte de los mismos. El panorama hasta entonces se podía definir de (i) inseguridad jurídica a la hora de entablar una demanda en uno u otro juzgado y (ii) discriminación para los demandantes que obtenían pronunciamientos diferentes por cuestiones idénticas según el juzgado o audiencia que le tocase resolver.

Ahora el resultado de un proceso judicial que resuelva sobre la nulidad de la cláusula de gastos de constitución, novación y cancelación de hipoteca, y sobre la devolución de las cantidades abonadas por dichos conceptos, es un resultado tasado.

La jurisprudencia del momento ha unificado sus pronunciamientos y considera que tanto la acción para reclamar la nulidad de la cláusula por la que se atribuya todos los gastos de constitución de hipoteca al prestatario, como la acción accesoria de restitución de las cantidades abonadas indebidamente por el prestatario, son imprescriptibles.

Los gastos de constitución, novación o cancelación que se pueden reclamar son los gastos de notaría relativos al préstamo hipotecario, los gastos de inscripción en el registro de la propiedad de la hipoteca suscrita, los gastos de la gestoría contratada por la entidad bancaria y los gastos de tasación del inmueble, cuya tasación haya sido realizada a elección del banco.

Los juzgados consideran que los gastos de notaría corresponden a la entidad prestamista por ser la propia entidad bancaria la interesada de conformidad con lo regulado en el Real Decreto 1926/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios y el artículo 63 del Reglamento Notarial.

En cuanto a los gastos de inscripción de la constitución de hipoteca en el registro de la propiedad, se viene a disponer que la solicitud de inscripción en el registro de la propiedad la realiza el banco y, por lo tanto, según el Anexo II, norma octava del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, es la entidad bancaria quien debe abonar los gastos de inscripción.

Para los gastos de gestoría se sigue el principio de determinar quién se beneficia de los trámites realizados por esta. Y así se entiende que es la entidad bancaria quien se va a ver beneficiada. Además, normalmente el banco no llega a un acuerdo con el prestatario sobre la gestoría a contratar, sino que esa obligación ya viene impuesta por la entidad bancaria que, incumple, en muchas ocasiones, la obligación de aportar al cliente folletos informativos en donde se incluya la posibilidad de contratar los servicios de gestoría de mutuo acuerdo con el banco (art. 40 del Real Decreto Ley 6/2000 de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en el Mercado de Bienes y Servicios).

Los gastos de tasación del inmueble son considerados como un gasto que debe abonar la entidad bancaria puesto que, a parte, de ser un requisito exigido por el propio banco para formalizar la hipoteca, es un requisito que le sirve al banco para que, en caso de que el prestatario incumpla con el pago, le pueda servir al banco para el procedimiento judicial de ejecución hipotecaria según dispone el artículo 682 LEC, y saber cuál será el valor de la finca en caso de ejecución. Además constituye un requisito necesario a efectos de determinar la cantidad que puede ser objeto del préstamo conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario (art. 5.2 “el préstamo o crédito garantizado con hipoteca no podrá exceder del 60% del valor de tasación del bien hipotecado”).

Por último, y en contraposición con lo que reconoció la famosa sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, el impuesto de actos jurídicos documentados corresponde ser abonados por el prestatario, en virtud del artículo 68 del Real Decreto  828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En definitiva, según los últimos pronunciamientos de los juzgados, el prestatario puede reclamar a la entidad bancaria los gastos abonados por constitución, novación y cancelación de la hipoteca relativos a la notaria, registro de la propiedad, gestoría y tasación del inmueble.