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CAMBIOS LEGISLATIVOS EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

Tras la no convalidación y, consiguiente derogación del Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante el “Decreto”), cuya publicación en el Boletín Oficial del Estado tiene lugar el 5 de marzo, pero no es hasta el pasado 3 de abril de 2019 cuando la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados la convalida integrándose así de forma plena en nuestro ordenamiento jurídico.

El Decreto busca dar una respuesta a la difícil situación que se produce en el mercado de alquileres de algunas grandes ciudades de nuestro país y, cuyo fin es adoptar determinadas medidas que afectan al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

La entrada en vigor del Decreto ha producido una serie de modificaciones que afectan al contenido de cinco leyes. En concreto, se ha modificado la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante “LAU”); la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante “LPH”),; la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante “LEC”); el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante “LRHL”) y, por último, el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, “LITPAJD”) que analizaremos detalladamente a continuación.

En cuanto a la LAU se refiere, cabe mencionar la introducción de una excepción para las viviendas de gran tamaño, consistente en que aquellas que cuenten con una superficie superior a 300 m2, o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, éste se regirá por la voluntad de las partes, en defecto por el Título II de dicha ley y, de forma supletoria, por lo establecido en el Código Civil.

Asimismo, los alquileres turísticos, quedan excluidos de la LAU y, se regirán por lo dispuesto en la normativa sectorial turística. Con ello se quieren contemplar aquellos alquileres de corta duración realizados a través de plataformas, aplicaciones o webs vía internet.

Otro de los puntos clave de la reforma en cuanto a la LAU, versa sobre la duración mínima de los arrendamientos, pasando de los tres años, que podía imponer el arrendatario mediante prórrogas anuales, a cinco o siete años, en función de si el arrendatario es persona física o jurídica. Asimismo, se establece que el plazo para comunicar la no renovación del contrato de alquiler será de cuatro meses de antelación para el arrendador, y de dos meses para el arrendatario desde la fecha de vencimiento del contrato o de sus respectivas prórrogas.

En el caso de que el contrato de alquiler se prorrogase tácitamente, siempre por plazos anuales de hasta tres años (novedad introducida con respecto al anterior Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre), el arrendatario tendrá que comunicar al arrendador su voluntad de no renovar dicho contrato con un mes de antelación a la fecha en que se produzca la terminación de la anualidad correspondiente. 

La reforma introducida, pretende, además, que los contratos no inscritos vuelvan a tener efectos ante terceros, de tal manera que cuando se produzca la venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido independientemente de que el contrato de alquiler conste en el Registro de la Propiedad o no, quedando así el adquirente de una vivienda arrendada, subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco o siete primeros años de vigencia del contrato.

Otra de las novedades que introduce el Decreto, es la posibilidad de subrogación a favor de determinados perfiles en situación de especial vulnerabilidad como es el caso de menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

La fianza que pueden exigir los propietarios queda, a su vez, limitada únicamente a dos meses con la finalidad de evitar abusos, pues hasta la fecha no había ninguna regulación al respecto y, con relación a los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato se dispone que correrán a cargo del arrendador cuando sea persona jurídica.

Además, este Decreto prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que se elaborará por la Administración General del Estado, a través de un procedimiento publicitario y transparente, en un plazo de ocho mesesara su elaboración se utilizarán los datos procedentes de la información de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, Catastro Inmobiliario, Registro de la Propiedad y en cualesquiera de los registros administrativos representativos del mercado del alquiler de vivienda.

Con respecto a la LPH la nueva regulación establece que los fondos de las comunidades de propietarios, no inferiores al 10% de su último presupuesto ordinario, podrán utilizarse para realizar determinadas obras de accesibilidad, suscripción de contratos de seguro o para sufragar un contrato de mantenimiento del inmueble. Asimismo y, en cuanto a las obras de accesibilidad se refiere, se establece la obligación por parte de las comunidades de propietarios de realizar dichas obras en aquellos casos en los que las ayudas públicas alcancen el 75% del importe de las mismas.

Asimismo, en cuanto a las viviendas de alquiler turístico se refiere, la nueva LPH permite que la junta general o bien limite o condicione el ejercicio de dicha actividad, siempre y cuando voten a favor tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien establezca cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda hasta un 20%.

En cuanto a las modificaciones en la LEC la reforma se centra en los desahucios, estableciendo que dentro de la tramitación del juicio verbal y, concretamente, en el requerimiento de pago, se informará al arrendatario de la posibilidad que tiene de acudir a los servicios sociales, que podrán actuar e incluso pedir la suspensión del procedimiento durante uno o tres meses, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.

Sin embargo, cuando se trata de vivienda habitual y, siempre con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido conforme hemos mencionado en el apartado anterior, al igual que ocurre a efectos de notificación.

El Decreto, mejora la coordinación con los servicios sociales con el fin de proteger al desahuciado en aquellos supuestos de vulnerabilidad, además de implementar y agilizar el procedimiento establecido para ello e, igualmente, introduce como novedad la obligación del juzgado de fijar el día y hora exactos en que se va a producir el lanzamiento.

Con respecto a las siguientes leyes, la LRHL, queda modificada en la regulación del IBI, eliminándose la obligación de repercutir dicho impuesto al arrendatario que haya alquilado un inmueble de uso residencial, cuya renta se encuentre limitada por una norma jurídica. Asimismo, se fija, por un lado, un recargo del 50% de la cuota de dicho impuesto para aquellos inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente y, por otro, la posibilidad de que los Ayuntamientos establezcan bonificaciones de hasta el 95% en dicha cuota para las viviendas que se encuentren sujetas a precio limitado de alquiler.

En cuanto a la LITPAJD se refiere, la reforma establece la exención del mismo para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda de uso estable y permanente.

Por último, el Decreto, establece que las modificaciones citadas, únicamente serán de aplicación en aquellos contratos de arrendamiento que se realicen a partir de la entrada en vigor de dicha norma, 6 de marzo de 2019, no afectando, por tanto, a aquellos celebrados con anterioridad a la misma que, se seguirán rigiendo por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptar los contratos preexistentes al Decreto actual.